Rassegna stampa"È in arrivo sulla città 1 milione di metri cubi".
A distanza di tre anni dalla discussione sul nuovo Piano regolatore generale (Prg), che ha impegnato il Consiglio comunale e la città per molti mesi ed è costato un paio di miliardi di lire, è utile fare il punto di cosa rimane concretamente. Si tratta di un quesito che non può interessare solo gli “esperti” ma deve coinvolgere tutta la città. Perché stiamo parlando di una massa notevole di soldi dei cittadini. Perché si disegna la città in cui vogliamo vivere e che vogliamo consegnare ai nostri figli.
Ciò che ci prefiggiamo di chiarire in questo breve documento - che sarà necessario arricchire via via con informazioni, esempi concreti, atti - riguarda due constatazioni. Primo, il lavoro costoso del Prg, la cui impostazione, peraltro, è stata da noi non condivisa, non è servito a nulla perché sindaco ed assessore stanno facendo altro. Secondo, la colata di cemento che gli amministratori prevedono per Vicenza sembra essere degna dello sviluppo urbanistico di una metropoli americana.
Infatti, basta analizzare i programmi che sindaco e assessore all’Urbanistica stanno pubblicizzando sui mass media per rendersi conto che Vicenza diventerà nei prossimi anni un esempio da citare nelle maggiori riviste di settore a tiratura nazionale. Prima di tutto è importante sottolineare con quale metodo questi amministratori stanno cercando di raggiungere tali stupefacenti risultati. Esso consiste nel convocare una serie di operatori privati nei propri uffici elargendo - mediante strumenti urbanistici di volta in volta adattati allo scopo - centinaia di migliaia di metri cubi da edificare. E tutto ciò indipendentemente dalle reali esigenze della città e da ciò che il Consiglio comunale ha effettivamente pensato e deciso in nome della comunità rappresentata.
La domanda che sorge spontanea, in chi si occupi di queste cose, è la seguente: che fine ha fatto il Piano regolatore? Vale a dire lo strumento principale previsto dalla legge al fine di consentire che lo sviluppo della città sia deciso nel modo più democratico possibile, attraverso un libero confronto di idee e di proposte concrete, nella sede propria della democrazia cittadina, e cioè davanti al Consiglio comunale.
Evidentemente, per alcuni amministratori il "confronto" è un’inutile perdita di tempo. Adesso ci sono strumenti nuovi: i Piruea, i Pat, i Pua e, se non bastasse, ci sono anche i Project Financing, percorsi che, se utilizzati con scaltrezza, consentono di procedere rapidamente anche in barba al Piano regolatore generale. Ma allora sorge spontanea un’altra domanda: ed il miliardo abbondante di vecchie lire dei contribuenti speso a suo tempo per la redazione del famoso Dpp - Documento programmatico preliminare - che il professor Crocioni e soci redassero su incarico del Comune? E tutta la discussione che coinvolse i consiglieri comunali ma anche le associazioni, gli ordini professionali e altri? Bazzecole, l’importante nella vita è avere fantasia, e di fantasia gli amministratori in questione ne hanno in abbondanza. Solo che questa fantasia costa carissima ai contribuenti vicentini: infatti la variante Crocioni è bell’e accantonata e i programmi che sono nella testa del sindaco e dell’assessore all’Urbanistica sono altri. Ora, per dare una dimensione concreta di ciò che sta avvenendo in città e del cemento che si vorrebbe scaricare su di essa, analizziamo alcune delle ultime e più eclatanti iniziative dell’assessore all’urbanistica che, evidentemente, opera su mandato del sindaco.
1. Piruea Cotorossi
In questo Piano, approvato in tutta fretta sia dal Consiglio comunale che dalla Regione Veneto, con la scusa (non veritiera) che altrimenti si sarebbero persi i finanziamenti ministeriali per il nuovo Tribunale, troviamo dati urbanistici che, come dimostra la tabella che ho elaborato, arrivano a una somma di 218 mila metri cubi.
2. Nuovo Stadio Menti
Le previsioni di questo piano, ubicato a poche centinaia di metri dal precedente, che l’assessore presenta come un intervento di project financing, pur non avendone assolutamente le caratteristiche giuridiche (come più avanti specificato), dicono che si arriva a 131.700 metri cubi, tralasciando la cubatura per 800 posti auto in quanto interrati.
3. Ex Lanerossi
L’area ai Ferrovieri, della superficie di circa 60 mila metri quadri, è indicata nel Piano regolatore come area produttiva essendo la sede dell’ex Lanerossi. Il progetto, che prevede una trasformazione d’uso da produttivo a prevalentemente residenziale, è già stato da tempo presentato all’Amministrazione comunale e prevede una notevole volumetria edificatoria.
4. Cittadella dello sport
Tenuta nei cassetti per circa due anni, in questi ultimi tempi si è risvegliata la cittadella sportiva, iniziativa di enorme impatto viabilistico ed edilizio inventata dalla società Vicenza Futura su un’area agricola di circa 200 mila metri quadri a Vicenza Est, di fronte al Centro commerciale Palladio. Su quest’area sono previste iniziative direzionali e commerciali ipotizzabili, vista la rilevanza della superficie, in almeno 400 mila metri cubi.
5. Variante annessi rustici
La variante in argomento, già fatta approvare dall’assessore Franzina in Consiglio comunale, comporterà nuove possibilità edificatorie per oltre 42 mila metri cubi.
6. Variante zone Rsa 4
Anche questa variante, certamente corretta in linea di principio, rischia però di stravolgere i vincoli posti a tutela di beni di valore storico, architettonico ed ambientale, se non ci sarà un attento controllo sulla sua applicazione. Il rischio è quello di realizzare migliaia di metri quadri di insediamenti commerciali e direzionali in ambiti estremamente fragili e delicati.
Varianti, queste ultime due, che sono utili per risolvere problemi in siti importanti ma che, senza un’attenzione ed un controllo, comportano rischi di non poco rilievo e che possono stravolgere l’assetto storico-urbanistico della città.
7. Conclusioni
Non vanno fra l’altro dimenticate altre operazioni che rischiano di avere impatti pericolosi. Tra queste ricordiamo: il cambio di destinazione dell’area della Centrale del latte a Vicenza est, i parcheggi Eretenio e Barche, l’area ex Fergia, il parcheggio di Ponte Alto nonché lo strano silenzio sui gravi abusi edilizi in zona industriale ovest. Dalla semplice somma delle iniziative sopra elencate emerge la ragguardevole cifra di 1 milione di metri cubi circa, cubatura che per una città di 110 mila abitanti qual è Vicenza rappresenta pura follia. Ci si chiede inoltre dove siano gli standard di una quantità così elevata di edificato nonché cosa succederà alla viabilità urbana ed extraurbana già ora in notevole difficoltà. Va comunque posto in evidenza che, al di là della scarsissima trasparenza adottata dall’Amministrazione nella gestione delle iniziative sopra citate, il tentativo di far passare l’operazione immobiliare dello stadio Menti come “Project financing” ha del paradossale. Il Project financing, o finanza di progetto, è normato infatti dagli articoli 37 bis e seguenti della legge quadro sui lavori pubblici (la 109 del 1994 e successive modificazioni), recentemente ripreso e semplificato, per le opere di interesse regionale, dall’articolo 44 della legge regionale 27 del 2003 recante disposizioni in materia di lavori pubblici. La finanza di progetto rappresenta un’operazione di finanziamento di opere pubbliche attraverso l’apporto, totale o parziale, di capitali privati per realizzare e gestire la nuova opera recuperando l’investimento attraverso i risultati della gestione. In sostanza, lo spirito della norma è quello di sopperire alla cronica scarsità di fondi dell’ente pubblico con le disponibilità di privati investitori che si rifaranno poi sui frutti del loro investimento. È evidente che, al fine di evitare speculazioni, tale strumento deve garantire in modo preciso l’interesse pubblico, che deve essere preponderante o equilibrato rispetto a quello privato. Le due figure fondamentali che concorrono all’operazione del project financing sono: a) Il Promotore che è colui che assume l’iniziativa dell’opera. Non è necessariamente il costruttore dell’opera o il futuro gestore ma è normalmente una holding finanziaria; b) La società di progetto che è costituita tra coloro che concorrono all’operazione di project financing (promotori, costruttori, gestori). Nulla di tutto questo sembra in realtà riscontrabile nell’iniziativa proposta e sponsorizzata dall’assessore Franzina per lo stadio Menti. Da quanto fin qui diffuso, peraltro in modo assolutamente non istituzionale, si tratta di una mera invenzione (quella del project financing) per elargire ai privati migliaia di metri quadri di edilizia residenziale-direzionale e commerciale in cambio di una modesta ristrutturazione dello stadio Menti. Lo squilibrio economico dell’operazione - che, va ancora una volta sottolineato, nulla ha a che fare con la finanza di progetto - è presto dimostrata: attribuendo un valore medio di vendita di 1700 euro a metro quadro per la residenza ed il residence, un valore medio di vendita di 2300 per il direzionale-commerciale, e un valore medio di 20 mila euro per posto macchina, si ottiene un valore di 95 milioni e 760 mila euro. In sintesi l’Amministrazione, in cambio di una ristrutturazione dello stadio Menti, regalerebbe ai privati un’edificabilità del valore di circa 185 miliardi di vecchie lire. Da evidenziare, infine, che la società proponente ha un capitale sociale di 92 mila euro: appena 178 milioni di vecchie lire.
Ubaldo Alifuoco
vicepresidente della commissione Territorio
firmato anche da Marino Quaresimin (Margherita), Luigi Poletto (Ds), Ciro Asproso (Verdi), Stefano Soprana (Vc), Emilio Franzina (Prc), Pierangelo Cangini (Margherita), Giovanni Rolando (Ds), Antonio Marco Dalla Pozza (Ds).